Catálogo de Gerencia de Obra

PROYECTO GERENCIA DE PROYECTO INTEGRAL

CLAVE

DESCRIPCIÓN

1

ACTIVIDADES PREVIAS

1.1

Integración del proyecto ejecutivo: Se llevará a cabo la integración del proyecto ejecutivo para llevar a cabo la relación de planos y documentos técnicos que integran el proyecto ejecutivo integral para la correcta ejecución de la obra o en su defecto detectar las posibles pendientes de diseño e ingenierías que deberán estar listos durante el proceso de la obra.

1.2

Estudios complementarios: Ordenar y verificar la ejecución de los estudios técnicos faltantes y realizar la supervisión de los mismos antes de la programación lineal.

1.3

Presupuesto de obra: En base al proyecto ejecutivo autorizado se elabora un presupuesto del costo total de la obra (generadores de obra, catálogo de conceptos, precios unitarios y presupuesto integral). En caso de existir desviaciones , el presupuesto original se analizará y se harán los cambios en diseño que autoriza el propietario.

1.4

Ingeniería de costos: Se realizará la ingeniería de costos para definir un presupuesto base, tiempo de ejecución y la cinemática de obra que permita realizar una planeación de actividades antes del inicio de la obra.

1.5

Programa maestro: Se elaborará un programa maestro de obra general y uno específico de la etapa de actividades previas incluyendo aquellos que son responsabilidad del propietario, y se resaltarán aquellos que sean críticos para el inicio de la fase construcción, durante el proceso de la obra y la terminación.

1.6

Tramitología: Integrar la documentación de la manifestación de construcción, licencias y permisos necesarios para la obra y en las relaciones con las autoridades correspondientes y la coordinación de los alcances de la segunda etapa de la tramitología (visitas técnicas del DRO y sus corresponsables y el aviso de terminación de la obra) en el proceso de la obra y su terminación.

1.7

División de obra por especialidades: En conjunto con el propietario definir el número de subcontratos en el que se desea dividir la ejecución de la obra, así como que materiales y equipos se desean comprar de manera directa. Se deberá revisar esta lista en el caso de existir cambios en los procedimientos y sistemas de construcción.

1.8

Armado y mantenimiento de expedientes: Armar los expedientes de la obra fijando áreas responsables de mantener actualizados los mismos durante el período que dure la gerencia de construcción, y marcando claramente los documentos que deberemos entregar al propietario al término de los trabajos.

1.9

Concursos de contratistas: Se deberá diseñar conceptualmente lo siguiente: A) Las bases que se utilizarán para concursar contratistas y proveedores, B) Procedimientos y políticas de contratación, C) El diseño de los formatos de contratos y órdenes de compra. En los contratos de construcción se deberá poner especial énfasis en los conceptos de: Precio alzado, precios unitarios, por obra terminada, el manejo y desperdicio de materiales por parte de los subcontratistas, el proceso de órdenes de cambio, y el pago del seguro social y de otros impuestos.

1.10

Diseño del sistema de pagos: Diseñarán y propondrán al propietario un sistema de control de pagos a contratistas y proveedores. Este sistema incluirá por proveedor o subcontratista: A) Un control numérico (Estado de cuenta) de los contratos u órdenes de compra, órdenes de cambio (positivas o negativas), anticipos, pagos, y retenciones, y B) Un control gráfico de avances y estimaciones.

2

ACTIVIDADES DURANTE EL PROCESO DE LA CONTRUCCIÓN

2.10

Separación de obra por especialidades: Una vez terminado el proyecto ejecutivo se deberá volver a revisar la división del trabajo entre los subcontratistas, especificando alcances, y buscando el menor traslape posible de responsabilidades.

2.20

Selección de contratistas y proveedores: Para cada especialidad se presentará con tiempo al Propietario para su autorización una lista de contratistas o proveedores propuestos para ser invitados a cada concurso.

2.30

Concursos: Realizarán el proceso completo de los concursos de proveedores y subcontratistas. El proceso incluirá la invitación a los concursantes, la entrega de las bases del concurso, la visita de obra (en su caso), la recepción y aclaración de dudas, la recepción de propuestas, la elaboración de las tablas comparativas, las negociaciones finales con los proveedores elegidos, y por último la asignación al ganador. Todo lo anterior en coordinación y de acuerdo con el propietario. Se propone crear un Comité de Compras para este efecto.

2.40

Contratación: Se realizará la contratación de los subcontratistas o proveedores ganadores en cada uno de los concursos, asegurándose que se cumpla con el cien por ciento del “Check list” de la documentación que aplique al contrato (firma de contrato, anexos, fianzas, factura, etc.) antes de solicitar el anticipo.

2.50

Supervisión de obra: Tendrán una supervisión continua en obra de los trabajos que realicen los contratistas, buscando siempre ser preventivos en el cumplimiento del tiempo y calidad de los trabajos, y respetando y protegiendo el trabajo realizado por otros.

2.60

Calidad de materiales: Coordinarán y administrarán los trabajos de laboratorios externos de calidad de materiales y de topografía. Estos trabajos serán a costo del propietario o en su caso de los proveedores y contratistas.

2.70

Bitácora de obra: Serán los responsables de la administración y resguardo de la Bitácora de Obra.

2.80

Control de cambios proyecto: Se llevará un control y coordinación con el arquitecto de que los cambios y adecuaciones del proyecto sean incluidos en los planos “As Built”

2.90

Control de órdenes de cambio: Se llevará un estricto control de órdenes de cambio, estas siempre deberán estar autorizadas por el propietario.

2.10

Juntas de construcción: Se tendrán reuniones semanales de construcción en obra donde acudirán los proveedores y contratistas que estén activos en la misma. En la reunión se tocarán los temas relacionados a programa, coordinación entre empresas, definiendo medidas y compromisos entre los participantes. Se levantará una minuta, que deberá ser distribuida a más tardar el día siguiente entre los participantes y las personas que designe el propietario. El propietario podrá o no tener representante directo en la junta de construcción.

2.11

Control de pagos: Presentarán las solicitudes de pago de los contratistas y proveedores, de acuerdo al sistema y políticas que se implemente, y las condiciones comerciales del contrato y/o orden de compra. Toda solicitud de pago deberá llevar un Estado de cuenta del proveedor o contratista.

2.12

Reportes al propietario: Se entregará mensualmente al propietario un reporte que deberá incluir lo siguiente: A) Estado del avance de la obra, B) Comparación del avance vs programa autorizado, C) Costo actual vs presupuestado, D) Resumen de las órdenes de cambio autorizadas a la fecha, E) La más reciente estimación del costo total de la obra, F) Varios. Cualquier tema adicional que sea de relevancia y/o necesite de alguna decisión.

2.13

Juntas con el propietario: Se propone que existan dos juntas mensuales de trabajo formales con el propietario. Se propone que la primera reunión sea la primera semana del mes, y que en esta reunión se revise el Reporte Mensual al Propietario y se reúna el Comité de Compras.

La segunda reunión mensual sea la tercera semana de cada mes donde se revisen pendientes generales de obra, y se reúna el Comité de Compras.

3

ACTIVIDADES DE TERMINACIÓN DE EQUIPAMIENTO

3.10

Entrega sustancial al propietario: Coordinará con el propietario las fechas de las entregas de áreas a los diferentes inquilinos, para que estos a su vez inicien la adecuación de sus espacios.

Estas entregas podrán ser parciales y se deberá acordar con los proveedores de los inquilinos los procesos y reglamentos internos de obra.

3.20

Listas de detalles: En el momento que aplique se elaborarán listas de detalles con cada subcontratista y se le dará seguimiento a su terminación. Se le marcarán a los contratistas las prioridades para la resolución de las listas de detalle de acuerdo a los compromisos del propietario con los inquilinos.

3.30

Cierres de contratistas y proveedores: Se harán finiquitos con los contratistas y proveedores, cumpliendo con normas administrativas, recibiendo cuando proceda garantías, fianzas, y una revisión de los pagos al seguro social y otras entidades.

3.40

Licencias de operación: Apoyarán al propietario en la obtención de la licencia de operación.

3.50

Entrega de expedientes al propietario: Se hará una entrega formal al propietario de todos los expedientes de obra que sean nuestra responsabilidad.